C’è un’espressione bellissima che racchiude il senso comune di questa estate faentina: nostalgia di casa. La voglia di tornare tra le proprie pareti, nel proprio quartiere è forte per chi, a causa dell’alluvione, ha dovuto lasciare la propria abitazione. Dietro a questi sentimenti però, senza cadere nel cinismo, si deve riconoscere che c’è un mercato, quello immobiliare, di cui bisogna conoscere le leggi. Abbiamo cercato di capire quali dinamiche entrano in gioco e quali sono le prospettive future con Pier Paolo Baccarini, contitolare dell’agenzia Baccarini e vicepresidente Fiaip Emilia-Romagna.
Intervista a Pier Paolo Baccarini
Baccarini, qual era la situazione del mercato immobiliare faentino prima dell’alluvione?
Inaspettatamente dopo il Covid c’è stata una ripresa importante del mercato immobiliare, dettata dal fatto che la clientela, dopo l’esperienza di lockdown e smart working, ha riflettuto sull’importanza di spazi più abitabili. Si è sbloccato quindi il mercato di immobili di grandi dimensioni nella prima periferia. Ci siamo trovati a vendere tanto di quel che avevamo a disposizione. Ora, il mercato è dato dall’incontro di domanda e offerta e quando abbiamo più domanda e meno offerta aumentano i valori degli immobili. Se dal 2010 al 2020 in media si perdeva il 2% di valore all’anno, nel solo 2021 si è registrato un aumento dell’8%, nel 2022 del 5%, nonostante l’aumento dei tassi dei mutui dell’1%, ora quasi del 4%. È chiaro quindi che investire sulla casa resta una priorità nonostante l’aumento dei costi dei materiali a seguito degli incentivi per la ristrutturazione.
Qual è quindi la situazione attuale di vendite e affitti?
Il mercato del nuovo è abbastanza fermo perché i costruttori non riescono a rispettare i tempi di consegna e quindi aspettano a costruire. Sulle locazioni, invece, noi agenti immobiliari chiedevamo, già prima dell’alluvione, di liberare la durata degli affitti. Se un inquilino non paga per il proprietario c’è oltre un anno di attesa, con spese legali oltre i 2.500 euro a cui si sommano gli affitti non percepiti ed eventuali danni. Chi subisce un’esperienza del genere difficilmente riaffitta o lo fa solo con contratti a breve termine da 6 a 18 mesi, meno rischiosi.
Mancano però soluzioni per chi cerca casa.
Mancano circa 200 immobili per le 12mila persone alluvionate che ne hanno bisogno. Si verifica però che spesso chi cerca casa la trova tramite passaparola. Quindi accade che l’inquilino venga in agenzia a firmare il recesso sapendo già chi prenderà in affitto la casa, perciò ci sono degli affitti senza essere pubblicizzati. Riceviamo da 3 a 5 richieste al giorno quando si liberano uno o due appartamenti al mese. In questo quadro è chiaro che le case libere vengono affittate immediatamente. Perciò invitiamo chi ha una casa vuota a contattare un’agenzia per metterla in affitto con contratti regolari.
I problemi da risolvere: dalla messa in regola alla svalutazione delle case
Quali sono i problemi principali da risolvere per sbloccare la situazione?
I contratti attuali 3+2 hanno valori realistici: il privato che approfitta della situazione aumentando il prezzo poi paga di più a livello di tasse. Rimane però un problema: gli immobili liberi devono essere in regola con conformità elettrica, idraulica e Ape. Qui servirebbero degli incentivi perché si tratta di lavori che hanno dei costi anche elevati.
Le case alluvionate saranno quindi svalutate?
È importante certificare che le case strutturalmente non siano a rischio. Si deprezzano in base al preventivo delle spese che servono per ripristinare l’appartamento a seconda dei danni, stabilendo una diminuzione che va dal 10 al 30%. Una volta che si è controllata la struttura e che si sono asciugate le pareti si può procedere con i lavori. Penso che, come dopo un terremoto la popolazione ha bisogno di un po’ di tempo prima di tornare ai piani alti, così in questo caso chi non ha vissuto direttamente quel che è successo credo possa tra qualche tempo non tener conto di quanta acqua è entrata in quelle case. Il mercato ripartirà più avanti, ci vuole solo un po’ di pazienza.
di Letizia Di Deco
